项目定位策划管理流程
编制部门
集团营销管理部 审核人
王新鹏 签发人
胡
博 保密级别
和昌集团内部公开 阅读权限
和昌集团全体员工 制度编码
生效日期
2017 年 7 月 31 日 总页数
5 修订记录
序号
主要修订 内容
制度编码
起草人
生效 日期
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定位策划管理流程城市公司市场营销部 策划公司 集团总部营销管理部城市公司产品决策委员会支持文件 集团产品决策委员会开始编写产品定位工作计划（提出定位策划方式建议）市场调研市场调研、产品策划产品定位产品形式《项目产策报告》（初稿）市调分析价格预测推售梯次参考案例户型配比配合市调、期间交流组织定位策划预审会参加定位策划预审会参加定位策划评审会《项目产策报告》（初稿）《项目产策报告》（汇报版）修订项目产策报告结束自主策划委外策划组织定位策划评审会参加定位策划评审会参加定位策划评审会审批《项目产策报告》（确定版）《项目产策报告（模板）》设计管理部：参与市场调研，提供产品定位设计建议。成本管理部：参与项目定位，提供项目成本数据。财务管理部：参与项目定位，提供项目经济指标测算。审批人：集团产品决策委员会主任
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1. 目的 通过规范定位策划阶段相关部门职责，提高项目定位策划的科学性和准确性，使项目定位符合市场需求，发现并创造产品价值。
2. 适用范围 集团控股、参股主操盘及代建的所有房地产开发项目的市场定位策划工作。
3. 定义 3.1 项目定位：对项目进行宏观、微观、SWOT分析，明确项目目标群体及其特征，对产品作出规划。内容包括但不限于：市场定位、产品定位、预期价格、氛围营造要点、经营模式建议、潜在消费者建议、开发节奏建议等。
4. 职责 4.1 集团总部营销管理部 4.1.1 参与项目定位策划报告评审会，并根据《组织权责手册》对产品定位报告进行审核。
4.2 城市公司市场营销部 4.2.1 负责项目市场调研、项目定位工作。
4.2.2 负责编制项目定位报告，组织召开项目定位策划报告预审会、评审会。
4.2.3 负责制定项目销售目标及销售计划。
4.3 城市公司其他部门 4.3.1 设计管理部：参与市场调研，提供产品定位设计建议。
4.4 集团、城市公司产品决策委员会 4.4.1 根据《组织权责手册》参与会议，完成审核审批工作。
5. 工作程序 5.1 准备工作
5.1.1 工作开展前，城市公司市场营销部需准备过往同类项目的《项目产策报告》及其他定位相关资料。
5.1.2 城市公司市场营销部编制项目定位工作计划，明确工作方式，新进入城市可以考虑选择外部营销单位。
5.1.3 如需选择外部营销单位进行项目定位，若单独发生费用则根据《组织权责手册》进行审批。
5.1.4 如需选择外部营销单位，城市公司市场营销部需提出策划任务书，将相关资料对外部营销单位交底，策划任务书的基本内容应包括：
1) 项目基本情况；
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2) 定位主要内容； 3) 定位应达到的基本要求； 4) 双方合作形式及乙方服务方式； 5) 提交成果要求等内容。
5.2 项目定位报告 编制及评审
5.2.1 城市公司市场营销部委托策划公司或自行编制《项目产策报告》（初稿），主要内容有：
1) 基本状况：如项目位置、项目配套、经济指标、开发目标等； 2) 城市地图：如区域板块地图、需求供应动态图、价格等高线、面积总价成交等； 3) 竞品解析：如竞品价格分析、竞品去化分析、竞品户型分析、潜在竞品分析、建筑风格分析等； 4) 客户分析：如竞品客户分析、成交客户属性分析、产品客户描摹、本案客户预判等； 5) 产策建议：如方案对比、户型配比、户型建议、户型对比、附加值、建筑标准等。
5.2.2 城市公司设计管理部提供产品定位设计建议，如初步强排方案、户型方案等。
5.2.3 公开招拍挂项目，在项目确权后10天内，城市公司市场营销部组织召开项目定位策划报告预审会（会议具体要求参见《会议管理手册》），并形成《项目产策报告》（汇报版）；项目确权后15天内，城市公司营销管理部组织召开项目定位策划报告评审会，集团总部营销管理部等相关部门及人员参会（会议具体要求参见《会议管理手册》），并形成《项目产策报告》（确认版）。
5.2.4 非公开招拍挂项目，原则上要求在土地确权前15天，城市公司市场营销部组织召开项目定位策划报告预审会（会议具体要求参见《会议管理手册》），并形成《项目产策报告》（汇报版）；土地确权前10天，城市公司营销管理部组织召开项目定位策划报告评审会，集团总部营销管理部等相关部门及人员参会（会议具体要求参见《会议管理手册》），并形成《项目产策报告》（确认版）。
5.2.5 项目定位策划报告评审会后，城市公司市场营销部根据《组织权责手册》，发起《项目产策报告》的线上签批工作。
5.3 项目定位报告（定稿）
5.3.1 城市公司设计管理部依据审批通过的《项目产策报告》完成概念设计。
5.3.2 根据项目进展，如需补充或修订《项目产策报告》（定稿），城市公司市场营销部应组织会议研究，形成会议纪要，并提供给城市公司设计管理部作为设计依据。
6. 支持性文件 无 7. 表单模板
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7.1 附件1：《项目产策报告（模板）》